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中村一晴

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建築費20%カット! 驚異の儲かる不動産投資術単行本（ソフトカバー） – 2009/3/30

中村一晴 (著)

10

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◆高利回り大家さんだけが実践している、
誰でもできる「減築投資術」のすべて!
◆あなたの物件を新築、リフォーム、修繕するとき、
これさえやれば、簡単にコスト削減ができる!
◆職人さん、工務店がこっそり教える見積価格のからくり!
◆業者の言いなりになっていると、あなたの「儲け」は半減する!

大家さんが儲かるためにゼッタイ不可欠な「減築投資法」を初公開!
本書の対策だけで20%以上のコスト削減が誰にでもできる!
コストを削減して、あなたも「儲かる不動産投資家」になる!

[本書の読者対象者]
・所有している遊休地にアパ・マン建設の予定がある人
・現在、大家として数棟所有している人
・土地はないがアパ・マン経営に興味がある人
・近い将来、建物の新築、リフォームの予定がある人
・大家さん・投資家で、利回りUPを図りたい人
*業者・業界関連者の方の講読はご遠慮ください。

[本書の構成]
第1章建築価格が高い分、儲けは減る!
◆コスト削減できないために、大家さんはこれだけの利益を捨てている!
第2章なぜ、あなたは建築費を判断できないのか?
◆あなただけではない、業者も銀行も税務署も建築価格が判断できない3つの理由
第3章建築価格が下がらない本当の理由
◆賢い人ほど陥ってしまうコスト削減の3つの落とし穴
第4章建築費を20%削減するために必要な条件
◆今のままでは、コスト削減分は消費者にツケが回ってくるだけ!?
第5章減築投資法[新築編]
◆新築物件で驚異的利回りを上げるためのコスト削減5つのステップ
第6章減築投資法[修繕・リフォーム編]
◆修繕・リフォームで驚異的利回りを上げるコスト削減の方法
第7章職人さんがこっそり教える!「見積価格のからくり」
◆内装業者・塗装屋・建材屋の社長が明かす「価格設定の秘密」
第8章驚異的に建築費を下げたカリスマ大家さんから学ぶ!
◆値引き交渉にも限界はある! 肝心なのは手抜き削減に騙されないこと

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本の長さ

208ページ
言語

日本語
出版社

ぱる出版
発売日

2009/3/30
ISBN-10

4827204772
ISBN-13

978-4827204773
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中村一晴
20
単行本（ソフトカバー）
27個の商品：￥807から
中村一晴
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木下たかゆき
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37個の商品：￥226から
三宅耕二
29
単行本（ソフトカバー）
36個の商品：￥1から

商品の説明

著者について

中村一晴(なかむら・かずはる)
不動産再生ディレクター。株式会社インベスターバンク代表取締役。宅地建物取引主任者。
これまで賃貸管理業、不動産再生事業、建築事業、投資事業として幅広く携わってきた経験を活かし自身も不動産投資を7年前からスタート。大家さん対象の中古物件、新築物件の購入コンサルティングでは30億円以上の実績をもち、最近では不動産業者を対象にした在庫物件の再生コンサルティグも脅威の実績を上げるなど、多方面で活躍中。主な著書には不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる(ぱる出版)、99%の大家さんが知らない!儲かる不動産投資のゼッタイ法則(あっぷる出版)などがある。

登録情報

出版社 ‏ : ‎ ぱる出版 (2009/3/30)
発売日 ‏ : ‎ 2009/3/30
言語 ‏ : ‎ 日本語
単行本（ソフトカバー） ‏ : ‎ 208ページ
ISBN-10 ‏ : ‎ 4827204772
ISBN-13 ‏ : ‎ 978-4827204773

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ロザリオ

良書です。しかし時代おくれです。

2017年10月31日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

良書です。大家も１サービス業と教えてくれた１冊です。
しかし、大家バブルが弾けた今、小手先だけにたよるのは危険です。

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

孔明

「建築費・リフォーム費用の削減」に的を絞って書かれた本。オーナー様向けですね。

2011年4月23日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

派手なピンクの荘重が目を引きますが、不動産投資書の派生本のひとつで
「建物の建築費もしくは修繕の費用の削減」をテーマに絞って書かれています。
なので読者対象としては、
・これから持っている土地にマンションやアパートを建築しようと考えている地主
・既に物件を持たれていて、今後に所有物件に大規模な修繕やリフォームが発生すると思われている大家さん
ですね。

まず他業界に比して「建設業界（不動産業界）は不透明で、その価格が適正なものなのかを一般のユーザーが判断する指標がなかなかない」ことを著者は指摘しています。
そのため無駄な建設費を支払ってアパマンを建設して収益性を悪くして自らの首を絞める結果を招いている大家さんが多い。
建築費が高くなっても家賃がその分高く取れるわけではないので、建築費のムダをいかにして削減していくかで利回り20％を出すことも夢ではないとのこと。

まず業者に建築の見積もりを依頼しても「全く異なる金額が出てくる」のは
・支払いの条件や経営状態によって業者の部材の仕入れ値が変わってくる点
・業者によって見積もりに乗っかる利益率が全く異なるため
・地域よって使用する部材が変化するため（そのため日本全国どこでも同じ建物は無理の模様）

こういった理由で数百万円単位で異なる見積もりが出揃うことになり、それを担保にする金融機関も当然
「建物の正しい価値を判断できず、結局のところ購入価格や建設費用が＝その物件の担保価値を判断する基準」ということがまかり通ります。

しかも「相見積もりを取っていても、同じ間取り・仕様で統一していない」ので、相見積もりした意味が全くない場合が多い。
業者が値引きしてくれて喜ぶのも早いようです。だって値引き分で「安い部材を使われて完成した物件のランクが下がる」ようでは結局のところ損するのはオーナー。
そんな値引きをしてもらって喜んでいてはならないのです。

結局のところ、建築費や修繕費用を安くさせる（あくまで仕事のランクは落とさないことが前提で）には大局的な視点では
「オーナーが自ら積極的に計画に初期段階から加わって動くこと」しかないようです。要は大家さんが常に主導権を握っていること。
それを前提として具体的には
・部材を安く仕入れる
・工期を短くして人件費をカットする
この2点しかないそうです。

さらに建物の「設計」と「施工」とを分けて全く関連性のない会社に依頼します。
両者の間に「下請け」や「紹介」などの関係があると裏でお金のやり取り（紹介料等）があって悪い意味での「癒着」が発生します。
さらに「施工」と「流通（部材の確保）」も別にします。施工会社には建築に集中させることで利益を出すには「工期を短くするしかない」と認識させるのです。

さらにコスト削減の6つのルールとして
1.平面図・立面図の凹凸を減らす
→土地の形状にもよるが、凹凸のない建物を建てればコストは減ります。
2.出来るだけシンプルに
→部屋の間取り・構造を全部屋で統一したほうが安くなります。
3.ピッチ・スパンを意識する
→空間を大きく取ろうとすると、それを支えるための構造材も多くなる。
4.水回りを集中した設計にする
→お風呂・トイレ・洗面所・キッチンの位置を可能な限りまとめる。
5.造作工事を可能な限り減らす
→可能な限り「既製品」を使用する。
6.工種を増やさない
→塗装・左官も可能な限りは入れない。

業者との打ち合わせ回数が増えれば増えるほどにその分の時間的なコストも乗っかる見積もりが出てくる。
だから任せるところはしっかりとプロに任せていくことも大切だそうです。

後半は「新築する場合」と「リフォーム・修繕する場合」とに分けて過程をシュミレーションしていきます。
巻末では建築費・リフォーム費の削減に成功した大家さんのインタビュー＆業者との対談を収録しています。

最近、リフォーム等の費用を安く抑えるために「大家さん自らがリフォーム作業に取り組む」実例も増えています。
実際、リフォームというだけで尻込みしてしまう大家さんが多いようですが、まずはやってみることが重要だそうです。
最近は近くのホームセンターでもリフォームの材料が揃い、素人でも取り組むには優しい環境。
「プラモデルを作ってみる感覚」でやってみるとよいようです。
慣れてくれば「リフォーム費用のほとんどが実は人件費」であることも実感として判るそうです。
「習うよりも慣れろ」という世界です。

まとめとしては「いかに大家さん自身が積極的に動けるか？」が鍵ですね。
オーナーが熱意を持って積極的に課題に取り組めばコストは減らしていけるし、それは結局のところ「経営の安定」へと繋がるわけです。
「ノウハウを体得すれば武器になる」と考えて取り組んでみましょう。

9人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

かず

不動産投資をする方は、この一冊に投資するメリット大

2009年4月2日に日本でレビュー済み

Amazonで購入

買ってすぐ、一気に読みました。

この一冊、たったの１５００円ですが、買って読んで、一つでも実践すれば、元を取ることはもちろん、それ以上に何十万円、何百万円と得する具体的な内容です。

なかなか行動に移せない方でも、簡単に誰でもできるコスト削減の具体的方法も書いてあります。

不動産投資には、是非欲しい一冊だと思います。

5人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

onyoko

コストダウン

2013年11月28日に日本でレビュー済み

要はどんぶり勘定、曖昧な工数、中間手数料を削るために、設計、施工、流通を別々にして、細かく合見積を取ったり、自分で業者を手配できるところはやり、コストダウンを図る趣旨の本。

予算管理、工程管理系の話に近い。
また管理面、事業面だけでなく、趣味面、オシャレなリフォームも言及してある。
著者だけの経験談ではなく、業者、他の不動産投資家とのインタビューもある。

参考にはなるが、ただ単純に読み物としては、藤山勇司氏の本のほうが面白いかな。

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

至高の豚

建築・修繕の交渉術、でも・・・待てば？

2009年4月3日に日本でレビュー済み

建築費から内装・塗装費に至るまで業者とのいろいろな交渉術が書いてあります。
不動産建築業者の内部の人間の立場から、一般の人向けに業者の秘密を教えて
くれるもので「相手の戦法」とそれへの対応術を知るには格好の書だと思いました。
内容としてはかなりの上級者向けのようで、実践すれば（なかなか難しいです！）
本当に２０％の経費削減も可能かも知れません。

しかし、時期的な問題はどうでしょうか。今、日本経済はリーマンショックから
フリーフォールの状況にあり、不動産も賃貸家賃も下落傾向にあります。
家、アパートを新築される方は、1年間待ってみた方が良いのではないでしょうか
そうすれば、案外２０％のコストダウンとなるかも知れません。
そこでこの本にあることを実践すれば、１００％×０．８×０．８＝６４％の
コストで建築が可能かもしれません。
景気・相場等は誰もわかるものではありませんが、この時期での家・アパート建築には
かなり疑問を感じます。

12人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

けい0210

氏にプロジェクト管理を任せてみたい

2010年9月16日に日本でレビュー済み

当方SEだが、
システム開発に通ずるところがあると読み取った。
是非とも氏にシステムプロジェクト管理を任せてみたいと思った。

おそらく良い仕事をしそうだ。

逆に言えばシステム業界の優秀な人がこの業界に行っても上手く出来そう。

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

大家になるぞ

この本の価値

2009年4月4日に日本でレビュー済み

この本にあるように建築費は判断しにくく、コスト削減をしようと思っても非常に分かりづらいですが、この本に書いてあることを実践すれば質を下げることなく価格を下げることができると思いました。
大家さんには登竜門的な本ですね。

2人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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